주택연금 Q&A

주택연금 Q&A

 

한국주택금융공사(사장 유재한)는 7. 12(목)부터 금융회사 창구를 통해 주택연금 상품을 시판한다.
주택연금은 만 65세 이상 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 노후생활자금을 연금 방
식으로 대출받는 제도로, 집은 있으나 소득이 부족한 노년층에게 주거안정과 생활안정의 혜택을 동시
에 줄 것으로 기대된다.
3억 원짜리 주택 소유자의 경우 가입당시 연령이 65세이면 매월 86만4,000원을, 70세의 경우 매월 106만
4,000원을 받게 된다.
주택연금의 궁금증을 알아본다.

1⃞ 이용자의 자격조건은?
■ 주택연금 이용자격은 부부 모두 65세 이상의 고령자로 1세대 1주택자이면 모두 신청이 가
능하다.
○ 1주택 여부의 판단은 부부만을 기준으로 하므로 세대원인 자녀에게 주택이 있어도 주택
연금 신청이 가능하다.
○ 대상주택은 주택법상 단독주택 및 공동주택으로서 부동산등기부등본상 소유권 등기가
되어있고 실제 주거용 주택이면 이용 가능하며, 주택 소재지가 투기(과열)지구 여부와는
관계가 없다.
* 이용이 불가능한 사례
○ 보증신청일 현재 시가로 6억원 초과 고가주택
○ 실버주택(건축법상 노유자시설) 또는 오피스텔(업무용시설) 등
○ 임대(전, 월세) 중인 주택
○ 자녀, 형제 등 제3자가 소유한 주택
○ 재건축이나 재개발이 예정된 주택
○ 기타 부동산(전, 답, 임야, 나대지, 잡종지 등) 또는 분양권
○ 등기되지 않거나 대지와 건물 소유자가 다른 주택
○ 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 있는 주택
■ 이용자의 소득유무 및 담보주택과 관련이 없는 부채규모에 불구하고 신청이 가능하다.
○ 다만, 신청일 현재 소유자가 신용유의정보등록자인 경우 금융기관의 신규대출 자격요건
을 감안 보증신청이 제한될 수 있다.
2⃞ 부부 중 한사람만 65세인데?
■ 공사보증 주택연금는 부부 모두 만65세 이상이어야 신청이 가능하며, 월지급금은 부부 중
연령이 적은 자를 기준으로 계산한다.
생활금융
이용자격 <한국주택금융공사>
한국주택금융공사(사장 유재한)는 7. 12(목)부터 금융회사 창구를 통해 주택연금 상품을 시판한다.
주택연금은 만 65세 이상 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 노후생활자금을 연금 방
식으로 대출받는 제도로, 집은 있으나 소득이 부족한 노년층에게 주거안정과 생활안정의 혜택을 동시
에 줄 것으로 기대된다.
3억 원짜리 주택 소유자의 경우 가입당시 연령이 65세이면 매월 86만4,000원을, 70세의 경우 매월 106만
4,000원을 받게 된다.
주택연금의 궁금증을 알아본다.
주택연금 Q&A ①
2007년7월26일 47
○ 따라서 부부중 한사람이 아직 65세에 도달하지 못하였으면 그 배우자가 65세에 도달하여
야만 이용이 가능하다. 만약 부부중 만 65세 이상인 자만을 대상으로 하는 것은 부부 모
두에 대한 종신지급, 종신거주를 목적으로 하는 주택연금 취지에 반하기 때문에 부득이
채택할 수 없다.
3⃞ 소득도 없고, 직장도 없어 신용평가 점수가 낮아도 이용이 가능하나?
■ 공사보증 주택연금 이용자격은 신청자의 소득 또는 신용도와는 무관하다.
○“신용도”는 소득과 함께 일반 모기지론의 대출금 상환능력지표라고 할 수 있는데, 주택연
금은 원리금 연체에 의한 Default(채무불이행)가 발생하지 않는 구조이므로 이용자격으로
서 신용평가 점수를 고려하지 않는다.
4⃞ 금융기관 대출이나 사채가 많아도 이용이 가능하나?
■ 현재로서는 당해 주택을 담보로 제공하고 받은 선순위 대출이 있으면 공사가 보증하는 주
택연금을 이용할 수 없다.
○ 이는 기존 대출금이 주택을 담보로 한 일반 시중은행의 주택연금인 경우에도 마찬가지이
다.
■ 공사보증 주택연금 이용을 위해서는 선순위대출을 모두 상환하고 공사 또는 금융기관에서
1순위 근저당권을 확보할 수 있어야 한다.
○ 주택연금 이용을 희망하는 고령자들에게 다소 불만요인이 있을 수 있으나 제도가 정착되
기까지는 예외사항을 모두 허용하지 못할 만한 부득이한 사유가 있는 점을 이해해 주면
감사하겠다.
○ 다만, 향후 선순위 대출이 있는 주택에 대한 사회적 수요를 감안하여 정부부처와 협의를
거쳐 일정부분 주택연금 이용을 허용할 있는 방안을 다각적으로 검토하고자 한다.
5⃞ 배우자가 반드시 연대보증을 서야 하나?
■ 주택소유자가 배우자중 한분으로 소유권 등기되어 있는 경우에는 나머지 배우자가 연대보
증을 할 필요가 없다.
○ 다만, 주택의 소유가 부부 공동으로 등기되어 있고, 약정서상 채무자를 그 중 한분으로
하는 경우에는 연대보증인으로 자필 서명하여야 한다.
○ 또한 주택연금 가입당시 주택소유자가 배우자중 한분으로 등기되어 있었으나 나중에 공
동소유로 등기되는 경우 역시 나머지 배우자가 연대보증인으로 자필 서명하여야 한다.
■ 그러나 주택연금의 특성상 채무상환은 주택처분 금액 범위내에서만 하게 되므로 원칙적으
로 연대보증한 배우자에게 주택처분금액이외의 추가적인 채무상환 부담은 없다.
6⃞ 부부가 아니고 형제나 자매가 같이 살아도 가능한가?
■ 공사보증 주택연금는 부부 모두 만65세 이상인 고령자에 대한 종신지금과 종신거주를 보장
해주기 위한 취지로 도입된 제도이다.
○ 따라서 부부가 아니고 형제 또는 자매가 같은 집에서 살고 있는 경우 만 65세 이상인 소
유자 한사람만의 이용신청은 당연히 가능하지만 나머지 1인에 대한 주택연금 지급은 보
장하지 않는다.
○ 만약 형제 또는 자매가 주택을 공동소유하고 있는 경우 두사람 모두 신청대상에서 제외
된다.
7⃞ 남편이 입원중인데 부인이 신청 가능한가?
■ 공사보증 주택연금을 이용하기 위해서는 원칙적으로 소유자인 남편이 공사와 대출은행의
서류에 각각 직접 자필 서명(날인)을 하여야만 한다.
○ 따라서 남편을 대신하여 부인이 자필 서명하고 보증약정 또는 주택연금 대출약정을 할
수는 없다.
○ 소유자인 남편이 중병 또는 교통사고 등으로 입원중인 경우 필요하다면 공사 또는 금융
기관 직원이 현장을 방문하여 서명날인을 받을 수 있도록 배려하고자 한다.
8⃞ 이용을 하다가 도중에 이혼, 재혼을 하게 되면?
■ 이혼을 한 경우에도 주택소유자 앞으로 주택연금은 계속하여 지급이 된다.
○ 주택연금을 지급받을 수 있는 배우자는 보증받을 당시 만65세 이상으로서 계속하여 법률
상 혼인관계에 있어야 하므로, 신청당시 연금지급 대상인 배우자인 경우에도 이혼을 하
면 주택연금이 지급되지 않는다.
■ 재혼으로 배우자가 생기게 되는 경우 그 배우자는 주택연금을 지급받을 수 없고 주택소유
자가 사망하면 월지급금 지급이 중단된다.
○ 즉, 주택소유자가 사망한 후 주택연금을 계속하여 받을 수 있는 배우자는 보증계약 체결
당시부터 계속하여 법률상 혼인관계에 있는 배우자만 해당된다.
9⃞ 재혼하는 경우 새로운 배우자도 계속 지급받게 되나?
■ 주택 소유자가 사망한 후 주택연금을 계속하여 받을 수 있는 배우자는 보증계약 체결 당시
부터 계속하여 법률상 혼인관계에 있는 배우자만 해당된다.
그러므로 이용 도중에 재혼으로 배우자가 된 경우에는 주택연금을 지급받을 수 없고 소유
자가 사망하면 월지급금이 중단된다.
[10] 은행대출이 많거나, 소득이 없어도 이용할 수 있나?
■ 공사보증 주택연금는 이용자의 신용도보다는 담보주택의 가치를 기준으로 지원여부를 결
정하는 것이 특징이다. 따라서 이용자에게 기존 당해 주택을 담보로 하지 아니하는 대출금
또는 소득 유무에 불구하고 신청이 가능한 것이 원칙이다.
○ 다만, 당해 주택을 담보로 제공하고 받은 선순위 대출이 있으면 공사가 보증하는 주택연
금을 이용할 수 없다.
○ 또한 소득이 없는 경우에 오히려 주택연금 이용의 필요성이 있으므로 소득이 없거나 아
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주 적어 일반 대출신청시 요구되는 신용평가 점수가 낮아 이용이 어려울 것이라고 걱정
할 필요는 전혀 없다.
[1] 공무원 연금을 받고 있는데 주택연금 이용이 가능한가?
■ 공사보증 주택연금은 주택을 소유하고 있으나 특별한 소득이 없거나 있더라도 부족하여
노후생활이 불안정한 고령층에게 주택을 담보로 노후생활자금을 지원해 주는데 그 의의가
있다.
○ 따라서 이용자가 이미 공무원연금 등 공적연금 수급권이 있는지 여부에 불구하고 주택연
금 이용에는 제한이 없다.
[12] 기존 시중은행의 역모기지를 이용하는데 공사보증 주택연금으로 대환이 가능한가?
■ 현재로서는 당해 주택을 담보로 제공하고 받은 선순위 대출이 있으면 공사가 보증하는 주
택연금를 이용할 수 없다.
○ 이는 기존 대출금이 주택을 담보로 하는 일반 시중은행의 주택연금인 경우에도 마찬가지
이다.
■ 따라서 공사보증 주택연금 이용을 위해서는 기존의 선순위대출을 모두 상환하고 공사 또
는 금융기관에서 1순위 근저당권을 확보할 수 있어야 한다.
○ 기존 주택연금을 이용하고 있는 고령자들에게는 다소 불만요인이 있을 수 있으나 제도가
정착되기까지는 예외사항을 모두 허용하지 못할 만한 부득이한 사유가 있는 점을 이해해
주면 감사하겠다.
○ 다만, 향후 선순위 대출이 있는 주택에 대한 사회적 수요를 감안실효성이 있는 범위내에
서 정부부처와 협의를 거쳐 일정 요건하에 대환이 가능할 수 있는 방안을 다각적으로 검
토하고자 한다.
[13] 나이가 아주 많아도(예: 90세 이상) 가입할 수 있는가?
■ 가입연령 상한선은 없으므로 90세가 넘어도 가입할 수 있다.
○ 그러나 90세를 초과하는 고령자가 신청하는 경우 90세를 기준으로 월지급금을 지급할 예
정이다.(미국 HECM과 동일)
○ 예를 들어 98세인 고령자가 신청하는 경우 월지급금을 단순하게 계산하면 지나치게 많은
금액이 지급되어 매달 부족한 생활비를 지원하는 공사보증 주택연금의 본래 취지에 맞지
않기 때문에 월지급금 일부를 조정하여 지급할 예정이다.
[14] 신청하기 이전에 1년 이상 거주하고 있어야 한다는데?
■ 주택연금을 신청하기 이전에 거주주택에 1년 이상 거주요건은 적용하지 않는다.
○ 신청일 이전에 1년 이상 거주요건을 적용할 경우 주택연금을 이용하기 위하여 새로 집을
산 경우 1년씩 기다려야 하고, 그 동안에 주택가격이 오르면 이용이 불가할 수 있는 불합
리점이 있기 때문이다.
○ 그러나 주택연금을 이용하는 도중에 자녀봉양, 장기입원 등 특별한 이유 없이 1년 이상
거주하지 아니하고 방치할 경우에는 계약종료 사유에 해당될 수 있다.
[15] 주택연금 이용하려면 자녀의 동의가 필요하나?
■ 주택연금을 이용하기 위해서는 법적으로 자녀의 동의를 요하지 않는다.